IMPUESTO A LA RENTA EN LA ENAJENACIÓN DE INMUEBLES EFECTUADAS POR PERSONA NATURAL.

¿CUÁNDO ESTAMOS EN UNA OPERACIÓN NO GRAVADA, UNA OPERACIÓN GRAVADA COMO SEGUNDA CATEGORÍA Y CUÁNDO ESTAMOS ANTE UNA RENTA DE TERCERA CATEGORÍA?

A partir del 1 de enero de 2004 las ganancias de capital que se originen de la enajenación de un inmueble que no constituye casa – habitación para el enajenante y siempre que este sea una persona natural, sociedad indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal, serán consideradas rentas de segunda categoría en la medida que el inmueble haya sido adquirido con posterioridad a la mencionada fecha.

En efecto el inciso j) del artículo 24° del TUO de la LIR, establece que las ganancias de capital como rentas de segunda categoría, el cual fue agregado por el Decreto Legislativo N° 945.

Asimismo, de conformidad con lo establecido por la Primera Disposición Transitoria y Final del señalado decreto, recogida por la Trigésimo Quinta Disposición Transitoria y Final del TUO de la LIR, se encuentran gravadas con el Impuesto a la Renta “las ganancias de capital provenientes de la enajenación de inmuebles distintos a la casa – habitación, efectuada por personas naturales, sucesiones indivisas o sociedades conyugales que optaron por tributar como tales, constituirán rentas gravadas de la segunda categoría, siempre que la adquisición y enajenación de tales bienes se produzcan a partir del 01/01/2004”.

De lo expuesto se encuentra gravada la venta de inmueble siempre que:

• El inmueble haya sido adquirido por enajenante con posterioridad al 01/01/2004; y,
• El inmueble no califique como casa habitación.

Cuando un inmueble califica como casa habitación.

El artículo 1-A del reglamento de la LIR establece los siguientes requisitos:

• El inmueble debe permanecer en su propiedad por lo menos dos años.
• El inmueble no debe estar destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares.

a). CASOS ESPECIALES

1. Sociedades conyugales

Si la sociedad conyugal optó por tributar como tal se deberá considerar los inmuebles de propiedad de dicha sociedad y de los cónyuges.

De ahí que, se reputará como casa – habitación de la sociedad conyugal al inmueble de su propiedad, en la parte que corresponda al cónyuge que no sea propietario de otro inmueble.

     2. Sucesiones indivisas.

Las sucesiones son sujeto del impuesto distinto a sus integrantes, para estos efectos no interesa si el inmueble adquirido por la sucesión indivisa con motivo del fallecimiento del causante fue adquirido por este con posterioridad al 01/01/2004 a efectos de considerar su enajenación renta gravada de segunda categoría, sino que la sucesión lo haya adquirido con posterioridad a dicha fecha.

     3. Copropiedad

Se reputará como casa habitación solo en la parte que corresponda a los copropietarios de otros inmuebles.

 

b).DETERMINACIÓN DEL IMPUESTO

En el caso de rentas de segunda categoría por ganancias de capital, la renta bruta estará conformada por la diferencia entre el ingreso neto total (valor total de la enajenación) y el costo computable del inmueble.

Para tal efecto, el artículo 21 de la LIR establece la determinación del referido costo computable, dependiendo de si la adquisición fue a título oneroso o gratuito:

Si la adquisición es a título oneroso, el costo computable será el valor de adquisición o construcción. Se debe acreditar el valor de adquisición con un medio de pago valido.

Si la adquisición es a título gratuito, el costo computable estará dado por el valor de ingreso al patrimonio, entiéndase por tal el que resulta de aplicar las normas de autoavalúo para el Impuesto Predial.

 

c). FORMA Y OPORTUNIDAD DE PAGO DEL IMPUESTO

Se pagará con carácter de pago definitivo el 6,25% establecido para las rentas de capital. De esta manera el enajenante abonará con carácter de pago definitivo el monto que resulte de aplicar la tasa del seis como veinticinco por ciento (6,25%) sobre el importe que resulte de deducir el veinte por ciento (20%) de la renta bruta (lo que da una tasa efectiva de 5%).

De ahí que en la actualidad dichos pagos se efectuarán en el mes siguiente al de la percepción de la renta (según cronograma de obligaciones mensuales) siendo irrelevante la suscripción de la minuta.

Sin embargo, en caso la enajenación no se encuentre afecta al Impuesto a la Renta de segunda categoría se deberá presentar:

• Una comunicación con carácter de declaración jurada en el sentido que:
  1. La ganancia de capital proveniente de dicha enajenación constituye renta de tercera categoría.
  2. El inmueble enajenado es su casa habitación.

• La última declaración jurada de autoavalúo. A tal efecto, deberá presentar la declaración del ejercicio corriente, salvo en los meses de enero y febrero, en los que se podrá presentar la declaración del ejercicio anterior.
• El título de propiedad del inmueble objeto de la enajenación que acredite su condición de propietario por un periodo mayor de dos años.
• El documento de fecha cierta en que conste la adquisición del inmueble, a fin de demostrar que el inmueble fue adquirido antes del 1 de enero de 2004.
• Además se deberá presentar la comunicación de no encontrarse obligado a efectuar el pago a cuenta del Impuesto a la Renta de Segunda Categoría por enajenación de inmuebles o derechos de los mismos.

d). RENTAS DE TERCERA CATEGORÍA.

Si una persona jurídica realiza ventas de inmuebles constituye rentas de tercera categoría así no forme parte de su objeto social.

En el caso de la persona natural, el inciso d) del artículo 17 del Reglamento del TUO de la LIR, establece que en el caso de enajenación de inmuebles, el negocio habitual de una persona natural se configura a partir de la tercera enajenación, inclusive, cuando se produzca en el ejercicio gravable. Se debe precisar que, en estos casos no interesa que el inmueble haya sido adquirido antes o después del 1° de enero de 2004.

Consecuentemente si una persona realiza dos enajenaciones en un mismo periodo, los resultados obtenidos no califican como rentas de tercera categoría, sino de segunda categoría; sin embargo, a partir de la tercera venta si se configura la tercera categoría.

Author: Daniel Saavedra Pintado