¿CÓMO AVANZA EL LEASING INMOBILIARIO?

Durante el gobierno anterior se planteó el leasing inmobiliario como una medida para dinamizar el sector e impulsar la venta de viviendas en la población. Esta modalidad permitía a los peruanos acceder a una vivienda mediante un arrendamiento sin cuota inicial y con opción de compra que se pagaba al término del contrato, con un previo acuerdo entre el banco y el arrendatario. ¿Qué ha ocurrido hasta la fecha?

Jorge Solís, presidente de la Federación Peruana de Cajas Municipales de Ahorro y Crédito (Fepcmac), declaró recientemente que surgieron algunas dificultades. Por ejemplo, en el caso de los costos de mantenimiento del inmueble, la norma no señalaba con claridad quién asumiría los pagos al terminar el contrato, especialmente si el cliente decide no comprar el inmueble. Tampoco se aclaran los costos de un eventual proceso judicial si, al finalizar dicho acuerdo, no se opta por comprarlo.

Estas imprecisiones representan un riesgo para las principales entidades financieras del país, quienes aún no han diseñado productos bajo este sistema. Así lo indica Rossana Natteri, socia del Estudio Olaechea. “Si bien la acreditación de un récord crediticio es posible, el pago de la cuota inicial simplemente se posterga. El arrendatario que ahora no puede pagar una cuota inicial, en dos años probablemente tampoco podrá”.

¿CUÁLES SERÍAN LAS ADAPTACIONES AL LEASING INMOBILIARIO?

Aunque el mecanismo podría repotenciar el mercado inmobiliario, en el 2015 solo el 10% de promotores se mostraron interesados en implementarlo, según cifras de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco). Guido Valdivia, director ejecutivo de la institución, señaló en su momento que el resultado fue evidente porque se trata de un sistema que no se puede implementar en el corto plazo y no se adecúa al grueso de la oferta en el sector.

El leasing requiere adaptaciones al modelo de negocio actual de las empresas inmobiliarias en el Perú, que deben generar nuevas divisiones o crear entidades que desarrollen este tipo de proyectos. Otro aspecto a considerar es que la política habitacional del país se basa en las ventas a futuro, es decir, proyectos en planos, mientras que este mecanismo requiere de viviendas ya construidas que representan solo un pequeño segmento de la oferta.

Según Natteri, las constructoras necesitan de la preventa para continuar sus proyectos y asegurar el financiamiento con los bancos. A su vez, ellos exigen un número mínimo de preventas aseguradas. Lo importante para ambas partes es el pago de la cuota inicial y que el desembolso incluya un crédito hipotecario tradicional. Muchas personas no pueden pagar esa primera cuota y, por lo tanto, este sistema les resulta poco atractivo.

Con las recientes modificaciones al sistema de AFP se proyectó la posibilidad de sacar un porcentaje para pagar la vivienda o comprar una nueva. Sin embargo, la experta señala que el alto costo de las propiedades ha minimizado su impacto. “El leasing busca atender a sectores del nivel socioeconómico C y D, pero la mayoría de personas no tienen AFP, muchas veces por la informalidad laboral. Y aún si la tuvieran, no podrían cubrir la cuota inicial”.

SIGUE EN MARCHA

Por el tipo de cliente al que va dirigido el leasing inmobiliario, las microfinancieras de Huancayo y Arequipa fueron las primeras en mostrar interés de incluir este mecanismo en sus productos para adelantar a la banca convencional. Francisco Dumler, exministro de Vivienda, Construcción y Saneamiento, señala que ellas conocen mucho mejor a estos segmentos de la población y podrán llegar a ellos con más facilidad.

Por su parte, los potenciales clientes del sistema podrán contar con los beneficios que otorga el Fondo Mivivienda, como el Bono del Buen Pagador (BBP) y el Bono Familiar Habitacional (BFH). Con estos subsidios, se busca incentivar el pago mensual oportuno de las cuotas y los valores de la vivienda que se desean comprar, según lo especificado en la ley. Los valores de los bonos van desde S/12.500 hasta S/17.000.

A largo plazo, el leasing inmobiliario permitirá impulsar el financiamiento para los sectores económicos C y D. En un primer tramo, Solís estima que se colocaría entre el 1% o 2% de la cartera total de créditos hipotecarios bajo esta modalidad. “Proyectamos que serían 50 créditos bajo este sistema al finalizar este año. Hay que considerar que falta maduración de parte de las entidades financieras y del público ante la ausencia de mayor difusión”.

CAPECO INDICA QUE…

► Si bien el leasing y el alquiler-venta son alternativas de financiamiento para la adquisición de viviendas, aún queda pendiente trabajar en su implementación.

► Como todo nuevo producto, debe atravesar un periodo de operatividad y de adaptación.

► Pese a que en otros países ya existe, en el Perú es novedoso para las personas naturales y requiere un tiempo prudente para que lo consideren.

Fuente: El Comercio