Un fallo clave para quienes compran, venden o reciben en garantía bienes con antecedentes tributarios
Mediante la RTF N° 05370-5-2026, el Tribunal Fiscal confirmó la validez de una Resolución Coactiva del 18 de marzo de 2026 y, con ello, negó la intervención excluyente de propiedad solicitada por un tercero que alegaba ser el verdadero propietario del bien embargado. El fallo es una advertencia directa para cualquier persona que participe en operaciones inmobiliarias, compraventas de activos o estructuras de garantía donde exista el riesgo de que el bien arrastre un embargo previo.
¿Qué es la intervención excluyente de propiedad y por qué importa?
Cuando SUNAT traba un embargo sobre un bien dentro de un procedimiento de cobranza coactiva, un tercero que se considere el verdadero propietario puede solicitar que se excluya ese bien de la medida. Sin embargo, el Tribunal Fiscal fue enfático: esta figura solo procede si el tercero acredita, de manera fehaciente, que adquirió la propiedad antes de que se inscribiera el embargo.
Conforme al artículo 120 del Código Tributario y al artículo 23 del Reglamento del Procedimiento de Cobranza Coactiva, se requiere un documento público o un documento privado de fecha cierta que demuestre la titularidad anterior a la medida cautelar. Un documento privado sin fecha cierta, o un título cuya fecha sea posterior al embargo, no sirve para sustentar la exclusión.
El caso concreto: una compra posterior al embargo
En este expediente, tanto el propio recurrente como los asientos registrales confirmaron que la adquisición del inmueble se produjo después de que el embargo ya estuviera inscrito. Bajo ese escenario, el Tribunal concluyó que la medida cautelar subsiste y que no existe fundamento para levantarla: comprar un bien embargado no elimina el embargo, y el nuevo adquirente queda expuesto a la afectación registrada.
¿Por qué es importante?
- La diligencia previa a la compra no es opcional. Antes de adquirir un inmueble, maquinaria inscribible u otro activo registrable, se debe revisar la partida registral en busca de embargos, cargas o gravámenes es un paso indispensable. Esta RTF confirma que, una vez consumada la compra sobre un bien ya embargado, las opciones para revertir la situación son muy limitadas.
- La «fecha cierta» es el estándar que decide el caso. Si su empresa necesita acreditar que adquirió un bien antes de un embargo; por ejemplo, para proteger una operación de leasing, un fideicomiso o una garantía real, el expediente probatorio debe apoyarse en escritura pública, inscripción registral con fecha anterior u otros documentos que otorguen fecha cierta indubitable. Los contratos privados sin ese respaldo quedan prácticamente sin valor probatorio frente a la SUNAT y el Tribunal.
- El adquirente hereda el riesgo del bien, no solo su valor. La resolución deja claro que la carga tributaria vinculada a un bien embargado no desaparece por la transferencia.
- SUNAT conserva la facultad de continuar la cobranza. Mientras no exista prueba documental suficiente de una titularidad anterior al embargo, la Administración puede seguir adelante con el procedimiento coactivo sin que la sola existencia de un nuevo propietario registral lo detenga.
Recomendaciones prácticas
- Verifique la partida registral antes de cualquier adquisición. Confirme la existencia o ausencia de embargos, medidas cautelares o cargas inscritas, y la fecha exacta de cada inscripción.
- Exija documentos con fecha cierta en sus propias operaciones. Si transfiere o recibe activos, formalice los contratos mediante escritura pública o mecanismos que generen fecha cierta, evitando depender de documentos privados sin ese respaldo.
- Arme el expediente probatorio desde la instancia administrativa. Presentar desde el inicio del procedimiento un expediente completo, con documentos públicos y prueba cronológica sólida, puede evitar que el caso llegue a una confirmación desfavorable en el Tribunal Fiscal.
Conclusión
La RTF N° 05370-5-2026 resalta que la intervención excluyente de propiedad frente a un embargo de SUNAT solo prospera cuando el tercero demuestra, con prueba de fecha cierta, que su titularidad es anterior a la medida cautelar. La seguridad jurídica de cualquier adquisición de activos pasa por una revisión registral rigurosa y por la formalización adecuada de los títulos de propiedad, antes de que un embargo previo comprometa la operación.
