Casuística de Cálculo del Impuesto a la Renta por la venta de un inmueble

En el Perú, el cálculo del impuesto a la renta de segunda categoría por la venta de un inmueble comienza con la determinación del Costo Computable y la ganancia de la venta. Para determinar la ganancia, se debe restar el costo de Computable, que incluye el precio de compra más los gastos asociados, como notaría y registro, del precio de venta, es decir, la cantidad recibida por la transacción, siempre y cuando se trate de un bien inmueble adquirido después del Enero del 2004, así como también, tratándose de transferencias gratuitas posteriores a Agosto del 2012, el costo de Computable es igual a cero, pudiendo aplicarse el costo que le correspondía al Transferente siempre esté puede ser acreditado fehacientemente (Ello según el Articulo 21 Inciso a).2. de la Ley del Impuesto a la Renta.

El impuesto se calcula aplicando una tasa del 5% sobre la ganancia neta resultante. Sin embargo, existen exoneraciones como por ejemplo; Si el vendedor ha sido propietario del inmueble por dos años y se trata de su única Casa-Habitación, así como también, existe la posibilidad de que no tenga que pagar este impuesto si se trata de una adquisición a titulo oneroso o gratuito siempre que la adquisición se haya dado antes de Enero del 2004.

Finalmente, el impuesto debe ser declarado y pagado a través de la declaración jurada correspondiente ante la SUNAT, mediante el formulario 1665 a través del MENU SOL de SUNAT.

Luego de esta breve explicación sobre en qué consiste el impuesto a la renta en la venta de inmuebles y sus criterios a considerar, analicemos el siguiente caso práctico:

Una sociedad conyugal obtiene un inmueble en Agosto del 2002 por la suma de S/200,000.00 (Doscientos Mil Soles), el cual, pasa a ser sujeto a la repartición de una Sucesión Intestada Indivisa por el fallecimiento de uno de los cónyuges en el año Febrero 2020, así mismo, la propiedad se inscribe en Registros Públicos a favor de sus beneficiarios en Mayo del 2020. Los beneficiarios del Causante son 2 hijos mayores de edad y el cónyuge, quienes asumen Un Tercio (1/3) cada uno la propiedad del inmueble, sin embargo, al ser adquirido en sociedad conyugal, el viudo(a) adquiere el 50% siendo así, que es titular en total del 66.66% y los hijos el 16.67% del inmueble.

 Los Beneficiarios del inmueble, deciden vender esta propiedad en Octubre del 2024 por la suma de S/1,000.000.00 (Un Millón de Soles) que será percibida en cuotas: Una parte del pago como arras, otra a la firma de la minuta y la última a la firma de la escritura pública.

¿Cómo determino la Ganancia que esta afecta a tributo?

Debemos primero tener en cuenta que la sociedad conyugal obtuvo el inmueble en el año 2002, por lo que, el 50% del predio que posee el viudo(a) se encontraría exonerado del pago del impuesto dado que la condición del pago del tributo nace a partir de Enero 2004, según la trigésima quinta disposición final de la Ley del Impuesto a la renta.

En ese sentido, podemos inferir que del millón de soles solamente estaría afecto al pago del impuesto S/500,000.00 (Quinientos Mil Soles) dado que este importe es el que corresponde al importe de venta sujeto al pago del tributo.

Teniendo ahora, el importe de la ganancia afecta al pago del tributo, procederemos a determinar cuál el costo computable.

¿Cómo determino el Costo Computable?

El costo computable se determina de acuerdo con lo dispuesto en el Articulo 21 de la Ley del Impuesto a la renta, siendo de aplicación al presente caso el inciso referente a la Transferencia gratuita, por lo que podemos asumir que el costo computable es igual a Cero. Sin embargo, alternativamente podríamos considerar el costo utilizado por el transferente (Es decir, con el importe de los S/200,000.00 Soles en el 2002) siempre y cuando se acredite fehacientemente la adquisición de dicho inmueble.

Es así como, tenemos dos escenarios:

1. Si el costo computable fuese 0 solamente aplica el pago del impuesto de la renta por la ganancia afecta al impuesto lo que seria S/500,000.00 / 3 = 166,666.67 X 5% = 8,333.33
2. Si aplicamos el costo Computable del año 2002 junto con el Índice de corrección monetaria, actualizado al 2024 (Segun la Resolución del Ministerio de Trabajo emitida en Octubre del 2024 aplicando el ICM de Agosto 2002), Teniendo como resultado: 500,000.00 – 362,000.00 = 138,000.00/3 = 46,000.00*5% =2,300.00